公寓市場不景氣，主要源于以下幾個原因：
供應量過剩：
公寓市場存在嚴重的供過于求現象。由于用地性質多為商業或商辦用地，導致公寓產品與傳統的住宅用地不符，進而使得公寓的流動性非常差，難以銷售。
稅費高昂：
購買公寓需要支付的稅費種類繁多且數額巨大，包括契稅、營業稅、土地增值稅、個人所得稅、印花稅及其他手續費，這些費用加起來通常占房屋交易總價的10%至14%，導致二手公寓的轉手成本極高。
產權年限短：
公寓的產權年限一般為40年或50年，遠低于普通住宅的70年產權。這使得公寓在二手市場上的價值較低，且未來續期成本較高。
貸款政策嚴格：
購買公寓的貸款政策較為嚴格，貸款上限較低，且最長貸款期限僅為10年。此外，公寓通常無法享受與住宅相同的貸款利率和優惠政策。
生活成本高：
公寓的水電費按照商業標準收取，導致居住成本較高。此外，公寓通常沒有燃氣和暖氣，生活不便且費用不菲。
落戶和入學難題：
公寓通常建在商業用地上，無法落戶，進而影響到孩子的入學問題。對于需要孩子就近入學的家庭來說，公寓不是一個理想的選擇。
居住環境差：
公寓的居住環境通常較差，采光和通風效果不佳，且往往位于商業街附近，噪音和人流較大，居住舒適度不高。
市場認知誤區：
部分人誤認為公寓的租售比高，但實際上開發商更看重的是購房者的本金，而公寓的租金收益率通常較低，且存在諸多潛在風險，如第三方運營不善導致的返租違約問題。
綜上所述，公寓市場不景氣的原因是多方面的，包括供應量過剩、稅費高昂、產權年限短、貸款政策嚴格、生活成本高、落戶和入學難題、居住環境差以及市場認知誤區等。這些因素共同作用，使得公寓市場缺乏吸引力，導致無人購買。
